Bekanntlich steigen die Immobilienpreise in Deutschland. Doch was ist das Haus oder die Wohnung wirklich noch wert? Viele Verkäufe und Käufer fragen sich das. Doch mit welchen Verfahren bewerten Profis eigentlich Immobilien? Sie benutzen 3 Verfahren, die jetzt weiter erklärt werden.
Das Vergleichswertverfahren
Der Name lässt es schon ahnen: Bei diesem Verfahren wird die Immobilie vergleichen. Verglichen wird sie dabei mit bereits erzielten Kaufpreisen für Immobilien die ähnlich sind. Die Zahlen hierfür hat der Gutachterausschuss der Gemeinde.
Bei dieser Art der Immobilienbewertung nimmt der Immobilienbewerter die Durchschnittswerte pro Quadratmeter und passt diese mit Zuschlägen bzw. Abschlägen an das jeweilige Objekt an. Dadurch entsteht ein möglichst individueller Preis. Einen Zuschlag kann beispielsweise eine Modernisierung bringen, einen Abschlag kann es durch eine sehr große Eigentümerschaft geben.
Bei einem Gutatchen sollte auf jeden Fall darauf geachtet werden, worauf der Sachverständige bei den Zu -und Abschlägen achtet. Dies kann später bei der Preisverhandlung helfen.
Das Ertragswertverfahren
Ein weiteres Immobilienbewertung Verfahren ist das sogenannte Ertragswertverfahren. Angewendet wird diese Methode für vermietete oder verpachtete Immobilien. Hierbei werden die Miete oder Pacht als eine Art Zinsen gesehen, die dann hochgerechnet wird bis zu dem Zeitüunkt, an dem die Wohnung oder das Haus aufgrund einer Abnutzung wertlos werden. Dabei geht es darum herauszufinden, wie viel Kapital heute benötigt wird, um solche Zinsen in Zukunft zu bekommen. Dies ist der Ertragswert des Gebäudes.
Nachdem wir „Bewirtschaftungskosten“ bereinigt werden, wird berücksichtigt, dass eine vermietete Wohnung laufend Geld kostet. Möglicherweise steht sie auch eine Zeitlang leer und generiert dadurch keine Einnahmen. Die Restnutzungsdauer und der „Liegenschaftszinssatz“ werden bei der Hochrechnung eingerechnet, letzteres ist ein Wert, der normalerweise von den Gutachterausschüssen der Gemeinden berechnet wird. Dieser Wert soll den örtlichen Immobilienmarkt widerspiegeln. Je höher dieser Wert ist, desto geringer ist der Verkaufswert der Immobilie in dieser Gemeinde. Der Wert des Bodens wird hierbei übrigens gesondert berechnet und dann addiert. Grund ist, dass Boden seinen Wert üblicherweise beibehält.
Entscheident ist bei dieser Art der Immobilienbewertung die angesetzte Miete oder Pacht. Bereits geringe Veränderungen können sich auf den errechneten Immobilienwert erheblich auswirken. Der Wert sollte nicht zu optimistisch angelegt werden.
Das Sachwertverfahren
Der Bodenwert und Wert der Bauten werden hier genauso wie beim Ertragswertverfahren getrennt ermittelt. Auch wird zwischen Gebäude selbst und Außenanlagen unterschieden. Bei diesem Verfahren wird die Frage gestellt: Wie viel würde es heute kosten, dasselbe Gebäude herzustellen?
Es muss dabei eine Marktanpassung vorgenommen werden, um die Lage beim jeweiligen Immobilienmarkt und der regionalen Baupreisverhältnisse einzupreisen. Bestenfalls haben die Gutachterausschlüsse der Gemeinden hierfür einen Sachwertfaktor. Sollte dies nicht der Fall sein, so muss der Immobilienbewerter diesen abschätzen.
Kosten
Doch wie viel kostet eine Immobilienbewertung letzten Endes? Seit 2009 sind die Immobilienbewertung Kosten für eine Immobiliengutachtung frei mit dem Hausgutachter verhandelbar. Je nach Auftrag variieren die genauen Kosten. Wichtige Rollen spielen hierbei der erwartete Wert, die Art der Immobilie und den Umfang des Auftrages des Bewertung.